07.03.2022
I denna guide kommer vi att fokusera på hur mycket reavinstskatt som du förväntas betala vid en potentiell försäljning av ditt bostadsobjekt. Vi kommer att besvara ett antal viktiga frågor som vi anser att du behöver ha kännedom om. Några av de viktigaste av de här är följande:
- Hur mycket måste jag betala i form av reavinstskatt?
- Är det möjligt att skjuta upp sin reavinstskatt?
- Vad inträffar om jag går med förlust vid försäljningen?
- Vad är deadline för betalning av reavinstskatten?
Detta utgör endast några av de frågor som vi ämnar besvara i denna guide. Tanken med det hela är att du ska bilda dig en adekvat och objektiv uppfattning om hur reavinstskatt fungerar för att på så sätt enklare kunna planera din privatekonomi.
Vi kommer även att förse dig med konkreta exempel på hur du faktiskt rent praktiskt kan gå till väga för att beräkna din reavinstskatt samt hur deklarationen gällande försäljningen av din bostad ska gå till - allt för att få dig mer varm i kläderna inför din (kanske) livs största affär!
Vad är egentligen reavinst samt vinstskatt för något?
Reavinst är ett begrepp som definierar den vinst som du genererar när du genomför en försäljning, där vinsten i fråga utgörs av mellanskillnaden av summan som du köpte bostaden för minus den summa som du sålt den för.
Det som du måste vara medveten om i sammanhanget är att vid en potentiell kapitalvinst så kommer man att bli föremål för en förbestämd reavinstskatteprocent. Faktum är att du måste betala även reavinstskatt för aktier inklusive reavinstskatt för fonder.
|
Notera: Det äldre begreppet, i form av realisationsvinst, som inom branschen för övrigt anses vara föråldrat, användes för att beskriva kapitalvinsten vid en bostadsförsäljning. |
Generellt sett så kan man definiera det hela i from av att du blir föremål för en reavinstskatt varje gång som du gör en affär där du genererar en kapitalvinst, oavsett om det handlar om aktier, fonder, bostad osv.
Skulle du dock sälja din bostad till ett betydligt lägre pris än vad du faktiskt köpte den för så kommer du i stället anses ha genererat en reaförlust, något som vi för övrigt diskuterar lite senare mer ingående. Kontentan i det hela är dock att oavsett om du lyckas generera en vinst eller gå med förlust så måste du faktiskt ta upp det hela i din skattedeklaration.
|
Exempel: Du köper en privatbostad för 1 000 000 kr. Några år senare så säljer du den till 2 000 000 kr. I detta fall så har du gjort en kapitalvinst på 1 000 000 kr. Du måste således betala 22% på dessa 1 000 000 kr i form av reavinstskatt för bostad. I ditt fall så skulle det landa på 220 000 kr i ren vinstskatt. Viktigt att nämna är att du får även dra av kostnader från den kapitalvinst som du kan ha tänkas utfört på bostaden i form av renoveringar, men då måste du även tillhandahålla fakturor och andra adekvata bevis. Du kan ej dra av kostnader för din egen tid ska tilläggas! |
Deklarering och uträkning av reavinstskatt på försäljning av privatägda bostäder
Om vi ponerar att du sålt din bostad under 2021, under vilket du för övrigt även skrev på köpekontraktet så ska du ta upp försäljningen i din skattedeklaration under nästkommande år - 2022 vill säga. Det spelar med andra ingen roll när den nya ägaren får tillgång till bostaden i fråga.
Vid deklarering av en bostadsförsäljning så behöver du först initiera det hela genom att räkna fram antingen den förlust som du genererar eller den förlust som det hela mynnat ut i. Det hela kan faktiskt utföras på flera olika sätt, som i sig beror på typen av bostad som du sålt.
Med andra ord så är beräkningen av reavinstskatt för bostadsrätt lite annorlunda än den som tillämpas för reavinstskatt på villa. Med det skrivet så ska vi nu närmast titta närmare på hur dessa utförs genom att tillämpa några generella uträkningsmodeller.
Beräkna fram reavinstskatt vid försäljning av bostadsrätt
När du ämnar beräkna reavinsten vid försäljning av en bostadsrätt så behöver du först räkna fram antingen den vinst eller förlust som försäljningen i fråga genererat dig.
För att vi ska kunna göra det så måste vi ta reda på summan för tre variabler vilka utgörs av följande:
- Försäljningspriset - Inkluderar endast det försäljningspris för vilken du sålt bostadsrätten till.
- Utgifter - Dessa kan utgöras av renoveringar, försäljningsutgifter, kapitaltillskott med mera.
- Övriga - Kan utgöras av en specifik andel hos vid tiden som köpet genomförs men även i form av återföring av ett potentiellt uppskov.
|
Formel: Försäljningspris - Utgifter* + Andel av Reparationsfond = Vinst/Förlust För att illustrera ett fiktivt exempel så antar vi att du sålt din bostadsrätt för 2 000 000 kr. Du har genererat en vinst på 1 000 0000 kr eftersom du köpte bostadsrätten för 1 000 000 kr. Det finns även för närvarande en andel av reparationsfond tillgänglig på 100 000 kr. Med det givet så beräknar vi det hela i form av följande: 2 000 000 - 1 000 000 + 100 000 = 1 1 |
* Vänligen notera att du får bara göra avdrag för de renoveringskostnader eller andra utgifter vilka syftar till att öka bostadsrättens värde under de senaste fem åren.
Deklarering och uträkning av reavinstskatt på hus
När det kommer till beräkning av reavinstskatt på fritidshus, villa och sommarstuga så skiljer sig dessa en aning i jämförelse med en försäljning av bostadsrätt.
För att du ska kunna beräkna och betala reavinstskatt så behöver du först veta hur du ska räkna ut det hela.
Precis som vid försäljning av en bostadsrätt så måste vi ta reda på ett antal parametrar vilka i sig kan innehålla en eller flera underliggande aspekter:
- Försäljningspriset - Utgörs helt och hållet av den pris som du sålt objektet till.
- Utgifter - Dessa kan utgöras av renoveringar, försäljningsutgifter, kapitaltillskott med mera.
- Övriga - Kan utgöras av en specifik andel hos reparationsfonden vid tiden som köpet genomförs men även i form av återföring av ett potentiellt uppskov.
|
Formel: Försäljningspris - Utgifter* + Återföring av uppskovet = Vinst/Förlust För att återigen illustrera ett fiktivt exempel vid försäljning av ditt hus/sommarstuga/fritidshus så antar vi att du säljer den till ett pris på 3 000 000 kr. Du har haft 400 000 kr i renoveringskostnader som ett led i att öka objektets marknadsvärde. Du blir även berättigad en återföring av uppskovet på 20 000 kr. Med det givet så beräknar vi det hela i form av följande: 3 000 000 - 400 000 + 20 000 = 2 620 000 kr! |
* Du måste alltid kunna uppvisa ett adekvat kvitto för varje utlägg som du haft gällande objektet i fråga.
Vad gäller vid försäljning med förlust?
Om det skulle bli så att du går med förlust vid försäljning av din bostad, oavsett om det handlar om villa, bostadsrätt, sommarstuga etc., så har du rätt att dra av halva förlusten för det år som försäljningen har ägt rum.
Du har således rätt att dra av 50% av din förlust från de andra inkomsterna (exempelvis utdelning från företag, räntor etc.) under sektionen för kapitalinkomster som återges i din nästa års skattedeklaration.
Skulle dock förlusten mynna ut i ett betydligt högre belopp än den totala summan av dina inkomster så kommer du att bli föremål för ett så kallat kapitalunderskott.
Det hela är dock en bedömningsfråga eftersom man först måste beakta storleken på underskottet i fråga för att veta hur stor skattereduktion som man har rätt till.
Vanliga frågor
Vad är reavinstskatt?
Reavinstskatt är något som du måste betala vid försäljning av en bostad, förutsatt att du sålt bostaden till ett högre värde än vad du köpt den till. Du behöver dock ej betala reavinstskatt om du gått med förlust. Dock så måste du ändå ta upp försäljningen på din skattedeklaration.
Hur räknar man ut reavinstskatt på bostadsrätt?
Vi har redan belyst tidigare hur man beräknar reavinstskatt för en bostadsrätt. Formeln för det hela utgörs av följande: försäljningspris - utgifter + andel av reparationsfond = vinst/förlust.
Vad händer om man inte betalar reavinstskatt?
Lagarna gällande för vad som gäller om man ej betalar reavinstskatt regleras konstant, något som innebär att du behöver undersöka vad som gäller med Skatteverket för den period som du säljer din bostad under.
När infördes reavinstskatt egentligen?
Reavinstskatt infördes i början av 90-talet i och med den nya skatteformen. Regeringen valde att införa ett tak gällande skatterna vid försäljning av bostad. Dessa innebar i princip att man påfördes en schabloniserad skattesats i form av 9%, 18% respektive 27%.
Hur länge får man uppskov med reavinstskatt?
När det kommer till reavinstskattuppskov så kan du ha det hela liggandes under tiden som du faktiskt har bostaden som du köpt (ny bostad) när du valde att sälja din föregående bostad samtidigt som du gick med en vinst. När du dock säljer den nya bostaden så måste du återbetala hela uppskovet direkt.
Du kanske även finner dessa intressanta
